Immobilier : six ans de marché au crible, entre euphorie et désillusion

Une étude SeLoger-Meilleurs Agents dresse le bilan du marché immobilier français entre 2020 et 2026. Derrière une hausse cumulée de 14,4 %, la réalité du pouvoir d’achat des ménages s’est considérablement dégradée.
 

De l’euphorie des taux bas au coup d’arrêt de 2023
Entre 2020 et 2023, porté par des taux d’emprunt historiquement bas (autour de 1 % sur 20 ans) et par un effet télétravail qui a redistribué la demande vers les villes moyennes et le littoral, le marché immobilier français a enregistré une hausse moyenne de 16,7 %. 

Certaines agglomérations ont connu des progressions spectaculaires : +46 % à Quimper, +41 % au Mans. La remontée brutale des taux directeurs, qui a porté le coût de l’emprunt au-delà de 4 %, a ensuite figé le marché. Depuis 2023, les prix reculent légèrement au plan national (−1,9 % en moyenne), sans pour autant effacer les gains antérieurs.
 

Un pouvoir d’achat immobilier en net recul
Le chiffre le plus significatif de l’étude concerne la perte de surface accessible à l’achat pour un ménage médian : 11 m² en six ans, soit l’équivalent d’une pièce entière. Les revenus ont certes progressé de 22 % sur la période, mais la hausse de 2,4 points des taux d’intérêt a plus que compensé ce gain. La mécanique est implacable : lorsque le coût du crédit augmente, la capacité d’emprunt diminue, même à revenus supérieurs. Ce phénomène a également alimenté la tension locative : les ménages dans l’impossibilité d’acheter restent locataires, ce qui accentue la pression sur les loyers (+8,1 % depuis 2023, au-dessus de l’inflation).
 

Des disparités territoriales marquées
Paris et Lyon font figure d’exceptions avec un léger gain de pouvoir d’achat (+2 m² et +3 m²), la baisse de leurs prix (−8,7 % et −6,7 %) ayant partiellement compensé l’effet taux. À l’opposé, Quimper et Le Mans enregistrent une perte de 41 m² par ménage. 

Côté location, l’encadrement des loyers a joué un rôle protecteur dans certaines métropoles : Lyon et Bordeaux affichent un gain d’environ 10 m² de surface locative accessible. L’étude paraît à quelques semaines des élections municipales et rappelle que les collectivités disposent de leviers concrets : encadrement des loyers, régulation des meublés touristiques, politiques d’urbanisme.

Pour les acheteurs, le contexte demeure inconfortable : les taux se sont stabilisés autour de 2,5 %, mais le chemin vers une reconstitution du pouvoir d’achat perdu reste long.
 

Source : Étude SeLoger – Meilleurs Agents, février 2026.